×

Grunt to sprawdzony partner

Budownictwo

Grunt to sprawdzony partner

Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne

Wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w 2021 i 2022 roku potwierdza, że nie słabnie zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości wśród inwestorów i nadal widoczna jest duża przestrzeń do wzrostów. Mimo globalnego spowolnienia gospodarczego do Polski napływa wciąż nowy kapitał poszukujący interesujących aktywów, na naszym rynku debiutują nowe podmioty inwestycyjne i powracają fundusze, które były aktywne wcześniej. Polska jest nadal konkurencyjnym cenowo rynkiem, oferującym wyższe stopy zwrotu niż Europa Zachodnia. To motywuje deweloperów do dalszego działania nawet w mniej sprzyjających warunkach rynkowych.  

Rosnące koszty finansowania i budowy projektów, skokowy wzrost kosztów energii, czy wzrastające koszty pracy, kompensowane waloryzacją stawek czynszowych najmu i opłat eksploatacyjnych sprawiają, że przed firmami planującymi realizację nowych projektów stoi niełatwe zadanie utrzymania optymalnej rentowności inwestycji. Wysoka inflacja, za którą poszedł cykl podwyżek stóp procentowych spowodowały natomiast, że deweloperzy muszą poszukiwać alternatywnych rozwiązań dla kosztownego i mniej dostępnego kredytowania bankowego nowych projektów.

Możemy więc obserwować na rynku wysyp transakcji barterowych, które inwestorzy i deweloperzy zawierają z właścicielami gruntów. Najwięcej inwestycji joint venture widocznych jest w budownictwie mieszkaniowym oraz w sektorze PRS, który odnotował w ubiegłym roku w Polsce rekordową wartość wolumenu transakcyjnego. Taka forma kooperacji przy realizacji projektów od lat bardzo dobrze funkcjonuje także w logistyce.

Nowe projekty w logistyce i PRS

Inwestorzy przygotowują nowe projekty przede wszystkim w tych dwóch sektorach, bo zgłaszają największe deficyty. Wysokie stopy procentowe i wymagania banków powodują, że najem stał się teraz jedyną alternatywą dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dla wielu osób. Niedobór mieszkań w Polsce pogłębił się jeszcze po wybuchu konfliktu na Ukrainie, kiedy podaż mieszkań na wynajem drastycznie spadła, otwierając szersze perspektywy przed sektorem PRS. Negatywnym aspektem związanym z wynajmem instytucjonalnym jest natomiast ryzyko legislacyjne i podatkowe.

Także polski rynek magazynowy jest jeszcze słabo nasycony w porównaniu z Europą, biorąc pod uwagę ilość powierzchni w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, co stwarza potencjał wzrostu. Zainteresowanie wynajmem powierzchni logistycznych utrzymuje się w Polsce na wysokim poziomie, o czym świadczyć może bardzo niski wskaźnik pustostanów magazynowych. Największą aktywność wykazują i największe transakcje realizują podmioty obsługujące krajowy rynek, ale również rynki europejskie z magazynów zlokalizowanych w Polsce.

Inwestorzy poszukują ziemi pod realizację projektów o różnej skali. Inwestycja musi przynieść odpowiedni zysk, który będzie zadawalający, zarówno dla dewelopera, jak i właściciela ziemi. Forma współpracy uzależniona jest od typu i wielkości inwestycji oraz oczekiwań właściciela gruntu oraz potencjalnych najemców. Najczęściej zawierane są transakcje z dwuetapowym rozliczaniem za projekt. Część płatności realizowana jest po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a pozostała część wypłacana jako określony w kontrakcie procentowy udział w zysku ze sprzedaży inwestycji. Uwzględniane są przy tym również różnego rodzaju premie i bonusy za uzyskane, wyższe wyniki czy przedterminowe wykonanie.   

Różnorodność form współpracy

Współpraca możliwa jest w różnych opcjach. Grunt pod mieszkania podlega wycenie po czym wchodzi w JV jako aport i transakcja rozliczana jest na przykład z wypracowanego przez spółkę zysku, dzięki czemu właściciel ziemi zarabia, nie tylko na gruncie do PUMM, ale również partycypuje w marży deweloperskiej. Inwestycja może być również realizowana w ten sposób, że właściciel gruntu otrzymuje określony pakiet mieszkań po ich wybudowaniu. Grunty pod projekty PRS, biurowe czy logistyczne wniesione do współpracy w barterze po realizacji inwestycji i sprzedaży do funduszu przy określonej stopie zwrotu rozliczane są na przykład poprzez ustalony procentowy udział w zysku z inwestycji.

Nie możemy tu jednak mówić o zjawisku standardu rynkowego i dominujących formach współpracy JV w odniesieniu do poszczególnych sektorów rynku. W każdym realizowane są różne struktury transakcji i formy rozliczeń, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne. Teraz właściciele gruntów inwestycyjnych uczestniczą w realizacji marży deweloperskiej, stając się beneficjentem całego projektu.

Dla deweloperów to atrakcyjna możliwość w odpowiedzi na ograniczenia w finansowaniu zakupu gruntów oraz wysoki koszt kapitału przy jednoczesnym wzroście skali realizowanych inwestycji. Inwestor wnosi do współpracy doświadczenie w dziedzinie realizacji określonych projektów deweloperskich. W przypadku inwestycji biurowych, magazynowych i retail to co istotne jest dla całego procesu i bezpieczeństwa projektu to wiedza dewelopera, który doskonale zna parametry biznesowe możliwe do osiągnięcia w zakresie najmu dla danej lokalizacji.  

Poszukiwanie potencjału

Jedynie w pełni skomercjalizowane projekty, spełniające określone parametry gwarantują bowiem zainteresowanie funduszy inwestycyjnych zakupem nieruchomości, przynosząc sukces całego przedsięwzięcia. Decydujące znaczenie ma tu jakość nieruchomości oraz odpowiedni dobór najemców i ich stabilna sytuacja. Należy zwrócić uwagę, że komercjalizacja przebiega dziś wolniej, szczególnie że stawki czynszowe w sektorze magazynowym oraz PRS poszły w górę w ciągu ostatniego roku o 20-30 proc.

Ułatwieniem dla deweloperów jest natomiast stabilizacja kosztów budowy. Wyraźne spowolnienie dynamiki w sektorze budowlanym sprawiło, że koszty budowy obniżyły się i powróciły do poziomu sprzed przeszło roku.

Przed zawarciem umowy JV przeprowadzana jest analiza potencjału gruntu i jego wykorzystania, w trakcie której architekt czy planista weryfikuje potencjał zapisów MPZP nieruchomości. Analizuje i kwantyfikuje wszelkiego rodzaju ryzyko inwestycyjne, jak również potencjalne dodatkowe koszty, które mogą się pojawić w czasie realizacji projektu. Wiele parceli ma niższą wartość niż oczekuje właściciel, bo na przykład MPZP został tak sporządzony, że ogranicza potencjał gruntu. Często spotykamy się na przykład z nieruchomościami gruntowymi, które niosą duże koszty związane z tzw. przekładką czy ograniczenia z uwagi na przebiegające sieci ciepłownicze, energetyczne albo cieki wodne znajdujące się pod ziemią.

Znając aktualne realia rynkowe możemy przeanalizować i obliczyć potencjał komercyjny gruntu korelując go z obowiązującymi cenami transakcyjnymi, zarówno stawkami najmu, jak i sprzedaży nieruchomości. Doradzamy w licznych transakcjach, gdzie właścicielami ziemi są osoby fizyczne, spółki i koncerny. Rolą doradców Walter Herz jest opracowanie dogłębnej analizy potencjału projektu, sporządzenie szczegółowych wyliczeń oraz poszukanie ukrytego rezerwuaru nieruchomości. Spoglądając na projekty out-of the box poszukujemy rozwiązań, na które wcześniej właściciele czy deweloperzy nie patrzyli. Pod lupę bierzemy grunty nie zabudowane, zabudowane, a także takie gdzie można analizować zmianę funkcji lub standardu obiektów, aby spełniały obecne oczekiwania rynkowe.  

Nowości z branży graficznej

W największym skrócie grafik komputerowy to osoba, która zawodowo zajmuje się opracowywaniem elementów wizualnych przy pomocy techniki komputerowej. Przedstawiciele tej dziedziny są więc połączeniem artysty  (ostateczny efekt ich pracy jest wynikiem inwencji twórczej) i informatyka (grafik komputerowy nie maluję pędzlem – jego narzędziem są skomplikowane programy i algorytmy). Mimo, że ostateczny efekt zawsze wynika  z procesu twórczego, kontrahent grafika ma kluczowy wpływ na tworzone dzieło. To właśnie jego wytycznymi kieruje się grafik podczas swojej pracy.

Podobnie jak w przypadku innych zawodów, tak i wśród grafików komputerowych wyróżniamy wiele specjalizacji. Każda z niech jest odpowiedzią na inną potrzebę rynku. Każda z nich wymaga nieco innych umiejętności. W ramach każdej z nich używa się nieco odmiennego oprogramowania i sprzętu. Mimo, iż z każdym rokiem pojawiają się nowe specjalizacje, istnieją kategorie ogólne, do których można przyporządkować większość przedstawicieli tego zawodu.

W największym skrócie grafik komputerowy to osoba, która zawodowo zajmuje się opracowywaniem elementów wizualnych przy pomocy techniki komputerowej. Przedstawiciele tej dziedziny są więc połączeniem artysty  (ostateczny efekt ich pracy jest wynikiem inwencji twórczej) i informatyka (grafik komputerowy nie maluję pędzlem – jego narzędziem są skomplikowane programy i algorytmy). Mimo, że ostateczny efekt zawsze wynika  z procesu twórczego, kontrahent grafika ma kluczowy wpływ na tworzone dzieło. To właśnie jego wytycznymi kieruje się grafik podczas swojej pracy.

Podobnie jak w przypadku innych zawodów, tak i wśród grafików komputerowych wyróżniamy wiele specjalizacji. Każda z niech jest odpowiedzią na inną potrzebę rynku. Każda z nich wymaga nieco innych umiejętności. W ramach każdej z nich używa się nieco odmiennego oprogramowania i sprzętu. Mimo, iż z każdym rokiem pojawiają się nowe specjalizacje, istnieją kategorie ogólne, do których można przyporządkować większość przedstawicieli tego zawodu.

Specjalista od budowania marki – Specjalista z pogranicza grafiki komputerowej i marketingu. Jego czynności polegają na stworzeniu (a w pewnych sytuacjach także na modyfikacji) elementów graficznych, które mają być wykorzystywane w ramach jednej firmy. Grafik ten w pierwszej kolejności zajmie się ustaleniem jakie fonty, logo i zestawienia kolorów będą najbardziej korzystne dla jego kontrahenta, a następnie po uzyskaniu aprobaty przystępuje do wykonania grafiki, która zostanie zastosowana w materiałach promocyjnych przedsiębiorstwa (np. w papierze firmowym, długopisach, wizytówkach, etc.). Do grafika takiego należy zwrócić się również w przypadku, jeżeli mamy już logo i jesteśmy kojarzeni z pewnymi zestawieniami kolorów czy symbolami, pragniemy jednak odświeżyć wizerunek naszej firmy nie tracąc jednocześnie autentyczności. Powinineś mieć logo w krzywych, jeśli nie masz logo w formacie wektorowym napisz do mnie.

Retuszer – Najlepszy przyjaciel fotografa i osób, którym zależy na jakości wykonanych zdjęć. Retuszer nie ogranicza się jedynie do tego, by osoby znajdujące się na zdjęciach wyglądały korzystniej. Potrafi on również poprawić ogólną jakość zdjęć, odnowić stare fotografie, jak również wystylizować nowe zdjęcia na wykonane w innej epoce. Grafik ma również możliwość bezstratnego powiększania zdjęć przy pomocy nowoczesnych narzędzi. Dzięki odpowiednim zabiegom jest wstanie zmienić kolorystykę zdjęcia jak również dodać/usunąć odpowiednie elementy, przez co jest on niezastąpiony przy dostosowywaniu fotografii do potrzeb materiałów promocyjnych czy kampanii reklamowych.

Operator DTP – Zajmuje się on odpowiednim złożeniem tekstu i obrazu, tak, by nadawał się on do wykorzystania w ostatecznej publikacji. Ponieważ powyższy opis może być nieco niejasny dla osób, które wcześniej nie współpracowały z operatorem DTP, posłużymy się prostym przykładem. Weź do ręki dowolne czasopismo (najlepiej do tego celu nada się prasa kobieca, ale może być to też każda inna gazeta). Zwróć uwagę na tekst i obrazki umieszczone w czasopiśmie. Tekst rozmieszczony jest w kolumnach, które oplatają obrazki. W miejscach, gdzie tekst spotyka się z ilustracją litery często zmieniają swój kolor tak, by pozostać czytelnymi i stworzyć harmonijną całość. Tekst jest w niektórych miejscach pogrubiony tak, by przykuwał uwagę. Grafiki znajdujące się w czasopiśmie są natomiast w niektórych miejscach rozmyte, by w innych tworzyć wyraźne linie. Operator DTP zajmuje się właśnie tym, by z otrzymanego tekstu i grafiki stworzyć miłą dla oka całość, która następnie może zostać wykorzystana w czasopiśmie, na bilbordzie reklamowym, ulotce czy w książeczce ofertowej.

Portal Photoshop.com.pl

Photoshop to popularny program do edycji grafiki rastrowej, stworzony przez firmę Adobe Inc. Oprogramowanie to jest szeroko stosowane w dziedzinie projektowania graficznego, fotografii cyfrowej, edycji obrazów i produkcji grafiki internetowej. Poniżej kilka kluczowych informacji na temat Photoshopa:

  1. Edycja i Retuszowanie Obrazów: Photoshop oferuje zaawansowane narzędzia do edycji obrazów, retuszowania, korekcji kolorów, dodawania efektów specjalnych i usuwania niechcianych elementów ze zdjęć.
  2. Warstwy: Jedną z kluczowych funkcji Photoshopa jest możliwość pracy na warstwach. Warstwy pozwalają na niezależną edycję różnych elementów obrazu, co umożliwia bardziej zaawansowaną i elastyczną edycję.
  3. Narzędzia do Rysowania i Malowania: Photoshop dostarcza różnorodne narzędzia do rysowania, malowania i tworzenia grafiki. Wspiera również rysowanie przy użyciu tabletów graficznych, co ułatwia tworzenie ilustracji.
  4. Funkcje dla Fotografów: Fotografowie cyfrowi często korzystają z Photoshopa do obróbki zdjęć. Program oferuje narzędzia do poprawy jakości zdjęć, retuszu skóry, regulacji kontrastu, a także usuwania efektów czerwonych oczu.
  5. Projektowanie Grafiki do Internetu: Photoshop jest powszechnie używany do projektowania grafiki internetowej, w tym banerów reklamowych, stron internetowych, elementów interfejsu użytkownika (UI) i innych.
  6. Animacje i Grafika 3D: Oprogramowanie to oferuje również funkcje związane z tworzeniem animacji oraz grafiki trójwymiarowej. Photoshop pozwala na edycję i manipulację obiektami 3D.
  7. Automatyzacja i Filtry: Program umożliwia stosowanie różnorodnych filtrów i efektów specjalnych. Ponadto, funkcje automatyzacji ułatwiają powtarzalne zadania, co przyspiesza pracę.
  8. Integracja z Innyimi Aplikacjami Adobe: Photoshop jest często używany w połączeniu z innymi programami Adobe, takimi jak Adobe Illustrator czy Adobe InDesign, co umożliwia kompleksową pracę nad projektami.
  9. Aktualizacje i Rozszerzenia: Adobe regularnie wydaje aktualizacje programu, wprowadzając nowe funkcje i poprawki. Ponadto, Photoshop obsługuje rozszerzenia, co pozwala na dodatkową personalizację programu.

Photoshop jest narzędziem o dużej elastyczności i wszechstronności, dostosowanym zarówno do profesjonalistów w dziedzinie projektowania graficznego, fotografii, jak i amatorów chcących edytować i tworzyć swoje obrazy.

 

„Photoshop” użyte w nazwie portalu jest w kontekście modyfikacji, manipulacji i tworzenia treści, co oznacza, że portal ma dostarczać różnorodne informacje w atrakcyjny, edytowany sposób. Portal nie ma związku z narzędziem graficznym o nazwie Photoshop i tematyka strony nie dotyczy tego narzędzia.

Opublikuj komentarz