Pogoda słoneczna, prognozy mgliste

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2023 zaczął się mozolnie. I kwartał 2023 r. przyniósł zaledwie 651 mln euro. Według prognoz Avison Young, najbliższe miesiące nie przyniosą znaczącego przyspieszenia. Ta zadyszka jest konsekwencją zawirowań gospodarczych, wzrostu kosztu finansowania, inflacji czy różnic co do oczekiwań cenowych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Prognozujemy, że liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć w drugiej połowie roku, zwłaszcza jeśli stopy procentowe się ustabilizują, a ceny osiągną zrównoważony poziom.

Od początku 2023 roku w Polsce zrealizowano 26 transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Statystycznie rzecz biorąc, ostatni kwartał utrzymał umiarkowaną płynność pomimo niskiego wolumenu inwestycji. Transakcje te wskazują na dominację nieruchomości oportunistycznych i typu „value-add” oraz inwestycji z przeznaczeniem do przebudowy. Inwestorzy magazynowi koncentrowali się na aktywach z rynku pierwotnego oraz tych zlokalizowanych w zachodniej Polsce. Wszystkie transakcje w sektorze biurowym miały z kolei miejsce w Warszawie. W sektorze handlowym dominowały oportunistyczne zakupy centrów handlowych. Najbardziej aktywni pozostają inwestorzy z USA i regionu Europy Środkowej i Wschodniej, którzy koncentrują się na produktach magazynowych i biurowych.

Najważniejsze informacje:

651 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny w I kwartale 2023 r.
zrealizowano 26 transakcji
62% – udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie kwartału

SEKTOR MAGAZYNOWY

Sektor w okresie adaptacyjnym

Obecnie sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe co do produktów magazynowych są teraz najgorętszym tematem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedać za więcej, niż kupujący planują zapłacić, licząc na obniżkę ceny. Ten proces adaptacji trwa już od kilku miesięcy. Obecnie obserwujemy już wyraźną presję na obniżkę cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, co przekłada się na wyższe stopy kapitalizacji. Różnica jest w pewnym stopniu „rekompensowana” właścicielom lub deweloperom podwyżkami podstawowych stawek czynszu.

Wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym o wartości 401 mln euro stanowił 62% całkowitego wolumenu w I kw. 2023 r. Jednak największa transakcja, czyli przejęcie Campusu 39 we Wrocławiu przez P3 od Panattoni, odpowiadała za ponad 1/3 tego wyniku. 12 transakcji dotyczyło pojedynczych aktywów. Nie sprzedano żadnego portfela magazynowego. Umacnia się wzorzec koncentracji inwestorów w zachodniej Polsce. 8 z 12 nieruchomości magazynowych, będących przedmiotem transakcji w analizowanym okresie, znajduje się w pobliżu zachodniej granicy kraju, a 9 z 12 zostało pozyskanych na rynku pierwotnym.

„Rozpoczęcie nowych inwestycji komplikują obecnie trudności w pozyskaniu finansowania projektów i jego wyższy koszt, a także mniejsza dostępność materiałów, siły roboczej czy też spowolnienie aktywności po stronie najemców. Spodziewamy się jednak, że nowo wybudowane obiekty magazynowe powinny w tym roku osiągnąć pewną równowagę. Transakcje dotyczące nieco starszych nieruchomości magazynowych nadal będą analizowane indywidualnie pod kątem czynszu i ostatecznej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji będzie wynikać z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Najważniejsze informacje:

401 mln euro – wolumen inwestycji w sektorze magazynowym w I kw. 2023 r.
75% transakcji sfinalizowano na rynku pierwotnym
brak transakcji portfelowych

SEKTOR HANDLOWY

Nie topowe, ale kuszące

Rok 2023 raczej nie będzie w stanie konkurować z wynikami z 2022 roku. Tym samym, wzrostowy trend wolumenu inwestycji w sektorze handlowym, wznowiony po pandemii w 2021 roku, prawdopodobnie nie zostanie utrzymany. Dwie bezprecedensowe transakcje minionego roku, a mianowicie Joint Venture EPP oraz przejęcie Forum Gdańsk, stanowiły ponad 60% całkowitego wolumenu transakcji w sektorze. Ten rok rozpoczął się 8 transakcjami centrami handlowymi typu „convenience” i tymi przeznaczonymi do przebudowy, niestety bez udziału najlepszych i dużych aktywów i, co ciekawe, tylko z jednym małym parkiem handlowym.

Wolumen inwestycji handlowych wyniósł 134 mln euro, co stanowi 20% całego wolumenu rynku inwestycyjnego w Polsce w I kwartale 2023 r. Wśród 8 transakcji handlowych znalazły się dwa regularne centra handlowe, czyli Atrium Molo w Szczecinie i Ferio w Legnicy. Największymi transakcjami z planami przebudowy były przejęcia Europa Centralna w Gliwicach przez Mitiska REIM oraz Multikino w Warszawie przez GH Development. W I kw. 2023 r. odnotowano tylko jedną transakcję portfelową dotyczącą 4 małych centrów handlowych zlokalizowanych w zachodniej Polsce, w której Avison Young reprezentował sprzedającego.

„Choć w I kwartale 2023 r. sprzedano tylko jeden park handlowy – w Rawie Mazowieckiej – uważamy, że parki handlowe nadal będą ważnym elementem sektora, a inwestorzy będą nadal kupować te aktywa. Natomiast jeśli chodzi o sektor centrów handlowych, największym zainteresowaniem będą się cieszyły atrakcyjne cenowo obiekty w dobrych lokalizacjach, z możliwością pozyskania finansowania lub utrzymania finansowania od dotychczasowego kredytodawcy.” – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Najważniejsze informacje:

134 mln euro – wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w I kw. 2023 r.
7/8 transakcji centrami handlowymi typu „convenience” i z planami przebudowy
1 transakcja portfelowa

SEKTOR BIUROWY

Stołeczny hot spot

Po ubiegłorocznym wzroście apetytu inwestorów na budynki biurowe zlokalizowane na rynkach regionalnych w całej Polsce, transakcje zawarte w I kwartale 2023 r. skupiły się wyłącznie w Warszawie. 6 sprzedanych biurowców to obiekty typu „core +” lub oportunistyczne. 5 z nich jest zlokalizowanych poza centrum miasta – na Mokotowie, w okolicy ulicy Żwirki i Wigury oraz w rejonie Alei Jerozolimskich.

Sektor biurowy osiągnął najmniejszy wolumen inwestycyjny w I kwartale br. – 116 mln euro – zrealizowany w 6 transakcjach. Pomimo najniższego udziału (18%), sektor biurowy przyciągnął kolejnego nowego inwestora z Litwy. EIKA Asset Management nabyła biurowiec Celebro zlokalizowany w południowej części Alei Jerozolimskich w Warszawie. Doradcy inwestycyjni Avison Young reprezentowali w tej transakcji sprzedającego, White Stone Development.

„Spodziewamy się, że w nadchodzących kwartałach 2023 r. wielu inwestorów będzie się nadal interesować aktywami typu „value-add” i oportunistycznymi. Już teraz obserwujemy duże zainteresowanie wieloma tego typu budynkami, zarówno w Warszawie, jak i w głównych miastach regionalnych. Niestety, mniejsze będzie zainteresowanie budynkami typu „core”, gdyż nie widać jeszcze znacznego obniżenia oczekiwań co do poziomu cen sprzedaży, a rosnące koszty finansowania nie sprzyjają osiągnięciu oczekiwanych zysków. Jednak to tylko kwestia czasu, kiedy wieże w centrum Warszawy będą ponownie przedmiotami transakcji.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Najważniejsze informacje:

116 mln euro – wolumen inwestycji biurowych w I kw. 2023
zrealizowano 6 transakcji
EIKA – nowy inwestor z Litwy

SEKTOR PRS

Sektor PRS z ambitnymi planami budowy

Instytucjonalne mieszkania na wynajem, choć wciąż znajdują się we wczesnej fazie rozwoju, są niewątpliwie wschodzącą kategorią nieruchomości napędzaną pod względem popytu globalnymi zawirowaniami gospodarczymi i sytuacją geopolityczną. Zainteresowanie produktami PRS w Polsce rośnie już od kilku lat, zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów. Pomimo tego, że chęć posiadania domu na własność jest mocno zakorzeniona w mentalności Polaków, właśnie obserwujemy zmianę tego podejścia. W obliczu niepewności gospodarczej mieszkania PRS, ze względu na swoją funkcję, stwarzają obiecujący potencjał dla wszystkich stron.

Tym samym, sektor będzie się dalej rozwijał, co potwierdzają również zapowiadane przez wielu inwestorów plany budowy kolejnych ~ 20 000 mieszkań na wynajem w ciągu najbliższych kilku lat, czyli dwukrotnie więcej niż już istniejące zasoby. Co więcej, ze względu na wczesną fazę rozwoju tego sektora, polski rynek będzie atrakcyjny zarówno dla inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, którzy mogą uzyskać wyższe stopy zwrotu ze swoich inwestycji niż na rynku zachodnioeuropejskim.

CO DALEJ?

Wszyscy spodziewaliśmy się, że początek tego roku nie będzie obfitował w transakcje i nowe projekty, i rzeczywiście – obserwujemy spowolnienie aktywności inwestycyjnej w całej Europie. Mimo to, mamy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich i Skandynawii. Aktywny jest też obecny już kapitał, jak inwestorzy z Europy Środkowej i Wschodniej oraz kilku z Europy Zachodniej. Jednak w dobie niepewności można powiedzieć, że Polska cieszy się i nadal będzie cieszyć się zainteresowaniem inwestorów – to jeden z najaktywniejszych rynków we wszystkich segmentach, oferujący ciągle wyższe stopy zwrotu niż Europa Zachodnia.

Niemniej jednak w najbliższych miesiącach raczej nie unikniemy trudnych rozmów między stronami, napędzanych silną presją na obniżenie cen. Kwestia finansowania nadal będzie kluczowa. Obecnie banki są bardzo selektywne w udzielaniu kredytów. Podsumowując, polski rynek nieruchomości, mimo mniejszej liczby transakcji, nadal będzie jednym z najbardziej płynnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W największym skrócie grafik komputerowy to osoba, która zawodowo zajmuje się opracowywaniem elementów wizualnych przy pomocy techniki komputerowej. Przedstawiciele tej dziedziny są więc połączeniem artysty (ostateczny efekt ich pracy jest wynikiem inwencji twórczej) i informatyka (grafik komputerowy nie maluję pędzlem – jego narzędziem są skomplikowane programy i algorytmy). Mimo, że ostateczny efekt zawsze wynika z procesu twórczego, kontrahent grafika ma kluczowy wpływ na tworzone dzieło. To właśnie jego wytycznymi kieruje się grafik podczas swojej pracy.

Podobnie jak w przypadku innych zawodów, tak i wśród grafików komputerowych wyróżniamy wiele specjalizacji. Każda z niech jest odpowiedzią na inną potrzebę rynku. Każda z nich wymaga nieco innych umiejętności. W ramach każdej z nich używa się nieco odmiennego oprogramowania i sprzętu. Mimo, iż z każdym rokiem pojawiają się nowe specjalizacje, istnieją kategorie ogólne, do których można przyporządkować większość przedstawicieli tego zawodu.

Zamykasz komputer, wsiadasz do auta i kierujesz się wprost do pracy. Jak zwykle poranne korki zdecydowanie utrudniają drogę, którą przy braku ruchu byłbyś wstanie pokonać w czasie kilkunastu minut. Przez to masz jednak czas się rozejrzeć.

Na budynku przed tobą ktoś wywiesił nowiutki bilbord zachęcający do zakupu auta marki Citroen. Z twojej prawej strony zalotne spojrzenie rzuca kobieta z reklamy salonu odzieżowego. Dojeżdżasz pod pracę. Ponieważ pracujesz w centrum miasta, zaczepia Cię młoda dziewczyna wręczając ulotkę z ofertą studiów podyplomowych. Wchodzisz do bura.

Twój szef rozmawia właśnie z jakąś nieznaną Ci osobą. Nagle woła Cię, byś przywitał się z nieznajomym. Ten uśmiecha się, ściska twoją dłoń i wręcza wizytówkę. Patrzysz na nią. Ktoś naprawdę dobrze dobrał kolory i czcionkę. Wracasz do swojego biurka z wizytówką w dłoni.

Nagle dopada Cię pewna refleksja. Począwszy od designu twojej ulubionej strony internetowej, przez wręczoną Ci ulotkę aż do wizytówki, wszystko, na co natknąłeś się w swojej drodze do pracy było dziełem przedstawicieli jednego zawodu. Zawodu, który pojawił się niedawno, a jak widać, zupełnie zdominował aspekt wizualny dzisiejszego świata. Zawód ten, to oczywiście grafik komputerowy.

Specjalista od budowania marki – Specjalista z pogranicza grafiki komputerowej i marketingu. Jego czynności polegają na stworzeniu (a w pewnych sytuacjach także na modyfikacji) elementów graficznych, które mają być wykorzystywane w ramach jednej firmy. Grafik ten w pierwszej kolejności zajmie się ustaleniem jakie fonty, logo i zestawienia kolorów będą najbardziej korzystne dla jego kontrahenta, a następnie po uzyskaniu aprobaty przystępuje do wykonania grafiki, która zostanie zastosowana w materiałach promocyjnych przedsiębiorstwa (np. w papierze firmowym, długopisach, wizytówkach, etc.). Do grafika takiego należy zwrócić się również w przypadku, jeżeli mamy już logo i jesteśmy kojarzeni z pewnymi zestawieniami kolorów czy symbolami, pragniemy jednak odświeżyć wizerunek naszej firmy nie tracąc jednocześnie autentyczności. Powinineś mieć logo w krzywych, jeśli nie masz logo w formacie wektorowym napisz do mnie.

Retuszer – Najlepszy przyjaciel fotografa i osób, którym zależy na jakości wykonanych zdjęć. Retuszer nie ogranicza się jedynie do tego, by osoby znajdujące się na zdjęciach wyglądały korzystniej. Potrafi on również poprawić ogólną jakość zdjęć, odnowić stare fotografie, jak również wystylizować nowe zdjęcia na wykonane w innej epoce. Grafik ma również możliwość bezstratnego powiększania zdjęć przy pomocy nowoczesnych narzędzi. Dzięki odpowiednim zabiegom jest wstanie zmienić kolorystykę zdjęcia jak również dodać/usunąć odpowiednie elementy, przez co jest on niezastąpiony przy dostosowywaniu fotografii do potrzeb materiałów promocyjnych czy kampanii reklamowych.

Operator DTP – Zajmuje się on odpowiednim złożeniem tekstu i obrazu, tak, by nadawał się on do wykorzystania w ostatecznej publikacji. Ponieważ powyższy opis może być nieco niejasny dla osób, które wcześniej nie współpracowały z operatorem DTP, posłużymy się prostym przykładem. Weź do ręki dowolne czasopismo (najlepiej do tego celu nada się prasa kobieca, ale może być to też każda inna gazeta). Zwróć uwagę na tekst i obrazki umieszczone w czasopiśmie. Tekst rozmieszczony jest w kolumnach, które oplatają obrazki. W miejscach, gdzie tekst spotyka się z ilustracją litery często zmieniają swój kolor tak, by pozostać czytelnymi i stworzyć harmonijną całość. Tekst jest w niektórych miejscach pogrubiony tak, by przykuwał uwagę. Grafiki znajdujące się w czasopiśmie są natomiast w niektórych miejscach rozmyte, by w innych tworzyć wyraźne linie. Operator DTP zajmuje się właśnie tym, by z otrzymanego tekstu i grafiki stworzyć miłą dla oka całość, która następnie może zostać wykorzystana w czasopiśmie, na bilbordzie reklamowym, ulotce czy w książeczce ofertowej.

Photoshop to popularny program do edycji grafiki rastrowej, stworzony przez firmę Adobe Inc. Oprogramowanie to jest szeroko stosowane w dziedzinie projektowania graficznego, fotografii cyfrowej, edycji obrazów i produkcji grafiki internetowej. Poniżej kilka kluczowych informacji na temat Photoshopa:

Edycja i Retuszowanie Obrazów: Photoshop oferuje zaawansowane narzędzia do edycji obrazów, retuszowania, korekcji kolorów, dodawania efektów specjalnych i usuwania niechcianych elementów ze zdjęć.
Warstwy: Jedną z kluczowych funkcji Photoshopa jest możliwość pracy na warstwach. Warstwy pozwalają na niezależną edycję różnych elementów obrazu, co umożliwia bardziej zaawansowaną i elastyczną edycję.
Narzędzia do Rysowania i Malowania: Photoshop dostarcza różnorodne narzędzia do rysowania, malowania i tworzenia grafiki. Wspiera również rysowanie przy użyciu tabletów graficznych, co ułatwia tworzenie ilustracji.
Funkcje dla Fotografów: Fotografowie cyfrowi często korzystają z Photoshopa do obróbki zdjęć. Program oferuje narzędzia do poprawy jakości zdjęć, retuszu skóry, regulacji kontrastu, a także usuwania efektów czerwonych oczu.
Projektowanie Grafiki do Internetu: Photoshop jest powszechnie używany do projektowania grafiki internetowej, w tym banerów reklamowych, stron internetowych, elementów interfejsu użytkownika (UI) i innych.
Animacje i Grafika 3D: Oprogramowanie to oferuje również funkcje związane z tworzeniem animacji oraz grafiki trójwymiarowej. Photoshop pozwala na edycję i manipulację obiektami 3D.
Automatyzacja i Filtry: Program umożliwia stosowanie różnorodnych filtrów i efektów specjalnych. Ponadto, funkcje automatyzacji ułatwiają powtarzalne zadania, co przyspiesza pracę.
Integracja z Innyimi Aplikacjami Adobe: Photoshop jest często używany w połączeniu z innymi programami Adobe, takimi jak Adobe Illustrator czy Adobe InDesign, co umożliwia kompleksową pracę nad projektami.
Aktualizacje i Rozszerzenia: Adobe regularnie wydaje aktualizacje programu, wprowadzając nowe funkcje i poprawki. Ponadto, Photoshop obsługuje rozszerzenia, co pozwala na dodatkową personalizację programu.

Photoshop jest narzędziem o dużej elastyczności i wszechstronności, dostosowanym zarówno do profesjonalistów w dziedzinie projektowania graficznego, fotografii, jak i amatorów chcących edytować i tworzyć swoje obrazy.

„Photoshop” użyte w nazwie portalu jest w kontekście modyfikacji, manipulacji i tworzenia treści, co oznacza, że portal ma dostarczać różnorodne informacje w atrakcyjny, edytowany sposób. Portal nie ma związku z narzędziem graficznym o nazwie Photoshop i tematyka strony nie dotyczy tego narzędzia.